image Дренаж фундамента
Обратная связь
Отправить
с чего начать строить

С чего начинается строительство?

Пожалуй, что есть только один способ избежать непомерно высоких цен на загородную недвижимость — это самостоятельное строительство загородного дома или коттеджа (у кого какой бюджет). Строительство, а тем более самостоятельное, требует осмысленного и неторопливого подхода, чтобы успеть к строительному сезону всё спланировать, рассчитать и найти выгодных поставщиков строительных материалов.

Земельный вопрос

С чего нужно начать? Ответ очевиден, с выбора земельного участка под строительство загородного дома. Разумеется, земельный участок со вторичного рынка, уже обжитая, по сравнению с первичным наделом (где поле не пахано и полно пней да канав) будет приобретён по более высокой цене. Но эта цена стоит того, если на участке уже есть водоснабжение, электричество, а возможно и газ. Такой участок нет необходимости приводить в порядок: перепахивать, рыть траншеи под канализацию или бурить скважину или колодец. Всё что нужно для цивилизованного проживания на обжитом участке, как правило, уже есть. Обработка участка с нуля влетит в такую копеечку, и эти затраты с лихвой перекроют всю выгоду от первоначальной стоимости приобретённой земли. К тому же многие работы потребуют от вас наличия всевозможных справок и разрешений.

Разрешите построить…

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, перед началом строительства следует получить в органах местного самоуправления разрешение на строительство, для чего необходимо подготовить следующий пакет документов:

    • личный паспорт и заявление;
    • правоустанавливающие документы на земельный участок;
    • градостроительный план земельного участка;
    • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это градостроительная документация  по планировке территории применительно к земельному участку, предназначенному для ИЖС. ГПЗУ разрабатывается  на земельный участок, в отношении которого проведен кадастровый учет.

Он содержит важные сведения о границах земельного участка, информацию об отступах от границ ЗУ в целях определения мест допустимого размещения зданий, требования к назначению и параметрам объекта, который можно разместить на данном участке, данные о технических условиях подключения объекта к инженерным сетям.

Что нужно для получения градостроительного плана?

В отдел архитектуры и градостроительства администрации того района муниципального образования (МО), где находится земельный участок, на котором планируется ИЖС, подается следующий пакет документов:

    • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
    • Копия кадастрового плана участка;
    • Топографическая съемка;
    • Технические условия присоединения к инженерным сетям.

Схема планировочной организации земельного участка  (СПОЗУ)  —  это схема расположения на земельном участке объектов будущего строительства с коммуникациями.  Она представляет собой материалы, выполненные на основе топосъемки масштаба М 1:500.

В СПОЗУ для индивидуального жилищного строительства входит: номер градостроительного плана застройки земельного участка, площадь участка, процент застройки (с приложенным расчетом), общая площадь жилого дома (строительство которого предполагается), количество надземных этажей, высота здания, тип ограждения.

В схеме планировочной организации земельного участка отражены: обоснование данной планировочной организации, характеристика ЗУ; указаны: место размещения проектируемого объекта индивидуального жилищного строительства, границы санитарно-защитных зон.

Для разработки СПОЗУ следует обращаться в проектную организацию, имеющую свидетельство СРО о допуске к таким видам работ. При этом необходим следующий пакет документов:

    • заявление;
    • градостроительный план земельного участка – утвержденный и зарегистрированный;
    • копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
    • копии кадастровых паспортов земельного участка и при наличии – зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке;
    • эскизный проект дома (при наличии);
    • копия межевого дела (при наличии).

СПОЗУ утверждается в отделе архитектуры и градостроительства администрации того района МО, где находится земельный участок.
Разрешение на строительство не требуется в том случае, если планируется возведение гаража, хозяйственной постройки либо строения, не относящегося к объектам капитального строительства, а также дачного домика на земельном участке, предназначенном для ведения садово-огороднической деятельности.

Разрешение на строительство не требуется в том случае, если планируется возведение гаража, хозяйственной постройки либо строения, не относящегося к объектам капитального строительства, а также дачного домика на земельном участке, предназначенном для ведения садово-огороднической деятельности.

В соответствии со ст. 48 (п.3) Градостроительного кодекса,  при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех – для проживания одной семьи) для получения разрешения не требуется проектной документации. Одним словом, вы вправе самостоятельно решить, нужен ли вам проект вашего будущего дома.

Давайте рассмотрим, что представляет собой проект и почему он все-таки необходим в ИЖС.

Выбор проекта

Если вы не заканчивали архитектурный или технический вуз, то за разработкой проекта следует обратиться к специалистам в архитектурное бюро с опытом проектирования загородных домов. Мы не хотим усомниться в ваших способностях, но хотим предупредить, что за проектом стоят жизни ваших близких и проект требует грамотных расчётов по нагрузкам материалов. Что будет, если перекрытия или стена, не дай бог, рухнут?

В архитектурном бюро вам оформят всю необходимую документацию на проект дома, заверив подписями специалистов. В случае чего вам будет с кого спросить за просчёты.

Почему необходим проект

Во-первых, в проекте представлено планирование внутреннего пространства будущего дома (с учетом этажности, общей площади строения и количества комнат), обозначен подвод коммуникаций, детально проработаны все основные узлы (фундамент, перекрытия, лестницы, перемычки, кровля и т.п.), произведен точный расчет несущих конструкций и толщины стен.

Во-вторых, в проекте просчитано необходимое количество строительных материалов с указанием их качественных характеристик. А значит, проект дает возможность контролировать расход материалов и строительный процесс в целом и сэкономить некоторые суммы.

Кроме того, проект создается с учетом всех норм и требований. Только при условии соблюдения Строительных норм и правил (СНиП) и Свода правил по проектированию и строительству (СП) не возникнут технические проблемы, и они не перерастут в юридические.

Материальная база

Приступая к строительству, решите заранее: какой именно дом вам нужен. Это должен быть деревянный (бревно, брус или каркасный дом), кирпичный, блочный или монолитный загородный дом? А может, вы хотите построить дом из альтернативных материалов: дом из пенопласта или из соломы, а может саман?

Затраты на материалы, а следовательно, и себестоимость дома возрастают в перечисленном порядке. Если экономия для вас превыше всего, то выбирайте альтернативное домостроение: дом из соломы может обойтись всего в 5000 долларов, а саманный и того дешевле. Следующие в ценовом сегменте идут деревянные дома. К сожалению, у деревянных домов есть недостатки: сложно стены сделать округлыми, дерево гниёт и пожароопасное (хотя сейчас есть очень много специальных пропитывающих составов предотвращающих воспламенение).

Для тех, кто обладает более крупным бюджетом, и может выбирать между материалами, но не может позволить себе строительство каменного дворца, используя кирпич или бетон в качестве основного строительного материала для возведения стен, следует рассматривать комбинированные варианты. К примеру, фундамент дома будет монолитно-цементный, кладка первого этажа из кирпича или блочная, а второй этаж стоит возвести из бревен или бруса, мансарда может быть просто деревянной. Цель такой комбинации очень проста: первый этаж мы рассматриваем как городскую квартиру, второй — как деревенскую избу со всеми её прелестями (запах, ощущения, экологичность), а мансарда — дача. Цокольный этаж можно обустроить по собственному вкусу и потребностям под кухню, сауну или домашний музей старинных коллекций, истории семьи. Таким образом мы получаем в собственное пользование четыре этажа.

На что следует обратить внимание нанимая строительные фирмы:
    • Фундамент могут заложить глубиной 1 м вместо 1,5 м как того требует ГОСТ.
    • Стальную арматуру в фундаменте используют меньшего диаметра.
    • Связку арматуры производят точечной сваркой вместо скручивания стальной проволокой.
    • Арендованную опалубку отражают в смете как купленную.
    • Используют цемент более низкой марки, чем требуется по проекту. Например, вместо М350 – М150. Либо просроченный, который продается почти за бесценок. Разницу конечно кладут в свой карман.
    • Приобретают за бесценок пережженный, бракованный кирпич и используют его в невидимых конструкциях, чтобы сложнее было разглядеть обман.
    • Подменяют предусмотренный по договору импортный кирпич отечественным аналогом.
    • Расходный материал как то: доски, электропроводку, изоляционные материалы, рамы, двери, кровлю, трубы покупают подешевле (отечественного или китайского производства), а в договоре отмечают закупку европейских материалом, по максимальной цене.
Типы строительства загородного дома

Выбирая тип или способ строительства нужно ориентироваться, прежде всего, на наличие свободного времени, а после на размер бюджета стройки. Сколько стоит строительство — это уже второй вопрос, сначала надо знать сколько вы готовы потратить времени на возведение и обустройство загородной недвижимости?

Строительный подряд

Заключив договор с одной из строительных фирм, вы обговариваете комплексный проект дома и приусадебных строений, а также сроки сдачи объекта. Если за 100% брать покупку уже отстроенного особняка, что называется «под ключ», то экономия денежных средств от такого типа строительства составит примерно 30%. Фирма, скорее всего, предложит один из своих проектов, но он будет типовой.

ПЛЮСЫ: Дом по типовому проекту уже утвержден архитекторами. В смете можно видеть точный расход материалов, требуемых на возведение загородного дома по проекту. Можно осмотреть уже изготовленные строения и оценить качество исполнения работ данной фирмой. Нет никакой необходимости круглые сутки присутствовать на строительном участке.

МИНУСЫ: Проект без изюминки, нет индивидуальности. Чаще всего в договоре полного цикла проставлена завышенная цена на расходные материалы. Исполнители знают, что неосведомлённый заказчик вряд ли будет торговаться. Накрутка может составлять до 10% от стоимости строительства.

Смешанный тип строительства

Экономия такого типа строительства составит – 40-45%. Чаще всего привлекаются несколько фирм, которые будут исполнять четко разграниченные объёмы работ. К примеру, первая фирма занимается закладкой фундамента со всеми подземными коммуникациями, вторая фирма занимается возведением стен и перекрытий из кирпича, третья — кровельными работами и водостоками, четвертая фирма вставляет окна и двери, а пятая укладывает и подключает электропроводку. Для рытья канав, траншей подойдут и низкооплачиваемые неквалифицированные гастарбайтеры или «дикие» бригады. А для ответственных работ, таких как возведение несущих стен или подключение электричества необходимо нанимать профессионалов своего дела — высококвалифицированных специалистов.

ПЛЮСЫ: При таком раздельном строительстве возведение загородного дома можно разбить на этапы, что позволит обойтись меньшими суммами. И нет никакой необходимости иметь всю сумму на возведение целого дома сразу. К примеру, возвели фундамент, потратили средства, дали ему год отстояться, проконтролировали качество работ, перешли к следующему этапу. У вас появился целый год на то, чтобы набрать недостающую сумму или повысить качество используемых при постройке материалов.

МИНУСЫ: Придётся потратить личное время на изучение рынка строительных фирм и узнать цены на строительные материалы и работы. Вам придется постоянно следить за процессом строительства и расходованием средств и материалов.

Самостоятельная постройка дома

При таком подходе при возведении загородного дома можно получить экономию в 60-70%. Правда подходит такое решение не каждому. Надо либо самому очень хорошо разбираться в сфере строительства, либо иметь верного друга и товарища с таким опытом, который будет готов потратить своё время на ваше благо.

ПЛЮСЫ: Самый экономически выгодный вариант строительства загородного дома.

МИНУСЫ: Вся ответственность за строительство лежит только на вас и в случае просчётов обвинять придётся только самого себя. Придётся потратить уйму личного времени и сил. При таком подходе не рекомендуется возводить дома свыше двух этажей!

Дело мастера боится, если мастер не ленится

Выбирая фирму на разные этапы строительства, изучите как можно больше предложений, чтобы иметь представление о ценах и комплексах исполняемых работ. Выбирать следует по принципу золотой середины: дешевизна может оказаться мошенничеством, а завышенные цены лишь пафосом владельца компании. Стаж работы компании на строительном рынке должен быть более трёх лет. Прежде чем подписать договор подряда на строительные работы найдите в своём графике немного времени, чтобы съездить и осмотреть выполненные работы данной фирмы и пообщаться с прошлыми заказчиками услуг.

Всё под контролем!

При отсутствии личного свободного времени и опыта в строительной сфере для контроля над процессом возведения здания наймите профессионала — архитектора, прораба или инженера строителя. Используя наёмного «надзирателя», от сторонней организации, вы сможете сэкономить приличную сумму денежных средств. От опытного профессионального взгляда не ускользнёт ни одна недоделка, и всё будет исполнено строго по технологии. Не забывайте платить ему достойную зарплату, чтобы избежать соблазна подкупа со стороны фирмы исполнителя, и ввести личную ответственность по факту исполнения работ.

Возможные потери и на чём можно экономить

Строить дом заново всегда выгоднее, чем производить ремонт старого, ветхого строения. Конечно, в том случае если вы не являетесь счастливым владельцем исторической ценности — ветхого особняка именитого потомка-полководца или старый домик писателя.

Прежде чем завести материалы для строительства позаботьтесь о возведении забора вдоль участка, чтобы избежать случаев воровства стройматериалов. Не завозите весь материал сразу, тем более, если большая его часть понадобится вам только через год. Под открытым небом он сгниёт или потеряет свои качества необходимые для получения качественного строения.

Заложив фундамент — дайте ему устояться. Цементный фундамент набирает прочность (созревает до нужной кондиции) в течении года под воздействием влажной атмосферы. Если подвергать слабый фундамент нагрузкам раньше времени, то это может плохо отразиться на всей конструкции дома. В 80% случаев трещины на кирпичной кладке — это результат поспешности в строительстве.

Строительство любого дома следует проводить с конца апреля до начала октября, характерно для средних широт. Зима непригодна для строительства как экономически, цена на услуги резко возрастает, так технически — падает контроль качества, и нарушаются технологии.

Оптимальный срок для возведения загородного дома — три года (строго профессиональное мнение, когда профи строят для себя). Фундамент и коммуникации закладывают в первый год, коробку с крышей — во второй, а в третий – производят отделочные работы.

Обратный звонок

×
Website is Protected by WordPress Protection from eDarpan.com.